cropped-FullLogo_Transparent.jpg

Разогрев рынка недвижимости

Юваль Ной Харари писал в Sapiens, что основной причиной победы европейской цивилизации над остальными было изобретение кредита и банковской системы. Не вполне очевидный довод, если вы не пытались вынырнуть за пределы осознания банков рядовым потребителем их услуг. Многие вообще покупаются на мнения разного рода медийных зазывал о теории заговора, что банки занимаются производством денег "из воздуха". В особенности фиатных валют, которые не обеспечены золотом.

Создают ли банки деньги из воздуха?

Обычно этот аргумент приводят в отношении кредита, например, банк выдает 1000 рублей на год, а через год надо вернуть 1100 рублей. Представим, что в государстве больше нет других денег кроме этой тысячи(ну попробуйте), так вот откуда возьмется еще 100 рублей?

Путем несложных рассуждений вы придете к выводу, что у денег есть одна особенность, которая позволяет при наличии только 1000 рублей рассчитаться и с подобными долгами. Для простоты назовем это оборачиваемостью денег. То есть, вы получили доход в 100 рублей, из которых отдали половину банку, остальное потратили, денег у вас не осталось. Затем новая транзакция, те же 100 рублей дохода и те же шаги. И так пока кредит не выплачен. В экономике физически больше денег не стало, но банк заработал свои 100 рублей.

Потому что выплаченные вами деньги, он так же выдал в виде займов. Итак, оборачиваемость денег привела к тому, что при наличии только 1000 рублей физических денег, обязательств и торговых операций было выполнено на 1100 рублей, что в свою очередь обеспечило рост ВВП.

Если переводить это в плоскость бизнеса, то здесь оборачиваемость денег важна, так как она позволяет повысить скорость зарабатывания денег компанией. И в этой скорости очень важную роль играет наличие технологий.
Прогресс прежде всего подталкивает производительность труда вперед, что приводит к повышению скорости зарабатывания денег. В результате, даже растущие издержки бизнеса(налоги и социальная нагрузка ответственности перед персоналом и государством) не уничтожают прибыльность и толкают бизнес к росту.

photo_2021-09-29 10.08.49
На графике выше вы можете обнаружить, что производительность труда в селськохозяйственном секторе выросла с 1947 года в 16 раз. Такие темпа роста производительности позволили снизить количество задействованного в секторе населения с 80% в начале века до 3% в наши дни.

В предыдущем выпуске был перевод статей от ARK Invest - Чему нас учит автоматизация в сельском хозяйстве. Там как раз было наглядно показано, что через средства малой механизации(трактора, комбайны и тд) сельское хозяйство изменилось за 100 лет до неузнаваемости. Сейчас там высокий потенциал по применению дронов, LTE и прочих Digital решений. Но об этом поговорим как-нибудь в другой раз.

При этом строительство так и осталось в районе 0, то есть, производительность труда за последние 74 года не изменилась.

«Реальные цены на недвижимость в США практически не выросли с 1890 по 1990 г., тогда как в Норвегии рост цен, который наблюдался после 1819 г., составлял всего 1,3 % в год. Экономистам даже удалось собрать данные о динамике цен на недвижимость в фешенебельном районе Амстердама – на набережных канала Херенграхт – с начала XVII в. Они показывают, что реальные цены с учетом инфляции не повышались на протяжении почти 400 лет, а ведь речь идет об одном из самых престижных районов в мире.»

Уильям Бернстайн. «Манифест инвестора: Готовимся к потрясениям, процветанию и всему остальному»

Сектор недвижимости последние 100 лет в развитых странах всегда использовал кредитное плечо, но как так получается, что не росли как цены, так и производительность труда в отрасли?

Попробуем найти ответ в REIT индустрии, ведь это излюбленный сектор инвестиций для дивидендных портфелей, более того, портфели многих знаменитых инвесторов так же включают акции компаний сектора.

Упрощенно бизнес инвестиционных трастов по управлению недвижимостью заключается в сборе денег вкладчиков, дофинансировании за счет кредитного плеча и покупке интересных объектов недвижимости со стабильными денежными потоками. В результате арендные платежи позволяют обслуживать кредит и выплачивать остаток дохода инвесторам. Операция повторяется пока компания может чувствовать себя стабильно с текущими денежными поступлениями.
Debt to Equity у любимой многими акции REIT O равен 4, это очень много, однако, это не мешает бизнесу компании, пока ставки находятся на низком уровне и поступления от аренды позволяют капиталу компании прирастать. То есть, основное топливо недвижимости - кредит.

В России весь период капитализма укладывается всего в 30 лет, и за это время сектор недвижимости бурно рос, пока шло осознание его недооценки. Однако, последние пандемийные годы в Москве, Питере и на Юге России прошел бум роста цен на жилую недвижимость. FOMO многих читателей зашкаливает и они расстроены отменой льготной ипотеки в Москве.
photo_2021-09-29 10.27.52
Различные эксперты(зачастую проплаченные крупными застройщиками) продолжают свою песню про то, что только недвижимость может спасти ваши капиталы, и уж тем более это "самый надежный способ заработать". Сейчас вы можете вернуться к цитате Уильяма Бернстайна чуть выше по тексту еще раз и попытаться осознать, что все эти разговоры это ошибка выжившего. Да, наш рынок долгое время был недооценен из-за чего в 00-ых самые простые способы заработка состояли из трех шагов:
  1. Купил квартиру на этапе котлована
  2. Продал квартиру до сдачи дома
  3. Profit
Но рыночная неэффективность постепенно сошла на нет, а уж индексы цен в переводе на $ в РФ, начиная с 2014-го года показывают отрицательную доходность.
И как в этой ситуации отрасль живет и продолжает развиваться? Через кредитное плечо и полностью исключив любые лозунги зазывал. Уже не раз говорил про коммерческую недвижимость и что покупка арендного помещения под аптеку, намного выгоднее приобретения квартиры под сдачу. Но и в коммерческой недвижимости намечается определенный пик.

В недвижимости, как вы заметили, на любом этапе жизненного цикла объекта появляется кредит. И вот поэтому от уровня ставок зависит рост или падение цен и спроса.

Смогут ли новые технологии в данном случае помочь недвижимости и стройке стать эффективнее?
Снимок экрана 2021-09-29 в 12.46.57
Акции ГК Самолет намекают на то, что ответ на этот вопрос имеется.
Вот только эффективность бизнеса не всегда связана с оптимальным процессом в операционной деятельности, иногда это админ ресурс и прочий шахер-махер, который так любим в нашей необъятной.

Недвижимость это актив, который, если верить Бернштайну не позволяет заработать, а только лишь сохраняет капитал.

Ошибкой избалованных 00-ыми инвесторов в московские котлованы является приравнивание недвижимости к активу, который растет.
Нет, рост обеспечивается за счет операций с самим товаром, которым является недвижимость. И это отнесение к товару существенно упростит понимание и ваши дальнейшие действия.

Для REIT это аренда или управление обратным лизингом или обеспеченными кредитами(mREIT), для застройщиков производство товара, для риэлторов комиссия со сделок при торговых операциях, для банков это залоговое обеспечение для снижения риска выдаваемых ссуд.

А чем же недвижимость является для рядовых граждан?

Помочь найти ответ на этот вопрос можно прочитав книгу Сергея Смирнова - Бетонное Казино.

А дальше думайте сами.

Поделится своим мнением можете в телеграм-чате
custom custom youtube custom custom custom