Инвестиции в коммерческую недвижимость

Довольно давно присматриваюсь к инвестициям в коммерческую недвижимость через ПИФы, в штатах и во всем мире есть акции REIT, которые можно свободно покупать и продавать на бирже. У нас пока эта история не была настолько сильно популяризирована.

При этом есть множество историй успеха вложений денег в коммерческую недвижимость. Не устану повторять, что жилая недвижимость уже давно в России очень сильно проигрывает коммерческой. Средняя доходность жилого помещения в Москве, если брать все налоги и страховки будет на уровне 5-6%. При этом вы получаете море веселья с рисками неадекватного поведения арендаторов.

Коммерческая недвижимость, в особенности если брать уже сразу с арендатором, может стать очень выгодным вложением. Здесь средняя окупаемость 7-8 лет, если не брать супер разогретые районы Москвы.

Но не у всех есть достаточная сумма для того чтобы купить помещение за 20-40 млн. рублей и начать арендный бизнес.

На этом спросе и начали расти, пока не так уж и активно, думаю, тут перспективы намного выше, коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость. 

Такие как Активо Оскара Хартмана(он у меня по выступлениям ассоциируется с Кийосаки, поэтому в его компанию не рискнул вкладываться).

Зато в начале года получил новость от Альфа Капитала об открытии их фонда — «Арендный поток». Фонд выкупает отдельно стоящие помещения, где арендатором выступает Пятерочка.

Фонд существовал в виде закрытого ПИФ, буквально в июне его вывели на торги на Мосбиржу, так что кому интересно, можете попробовать купить паи фонда на вторичке. Для первичной продажи фонд уже закрыт, им удалось набрать более 1 млрд. капитала и буквально на следующей неделе будут докупаться оставшиеся объекты.

Пока деньги лежали собранными без дело Альфа Капитал вкладывали их в ОФЗ, в октябре начнутся первые выплаты, до этого момента мы просто ждем начала работы бизнеса. Арендные платыжи будут распределятся между вкладчиками ежемесячно, доходность за вычетом налогов должна быть в районе 11-13%.

Почему не поверил Активо, а поверил Альфе?

Во-первых, потому что на многих объектах Активо управляет арендой Альфа, во-вторых, потому что они выкупают объекты Пятерочки, где заключены 10-летные договора аренды, точки весьма прибыльны для ритейлера так что аренда будет идти постоянно и не возникнет проблем с продажей пустующих помещений.

У АК вскоре стартует еще одна продажа второго фонда завязанного на аренду.

По итогам года расскажу какая будет доходность и стоит ли вообще смотреть в эту сторону.