Инвестиции в недвижимость

Для того чтобы диверсифицировать свой инвестиционный портфель, многие до сих  порт рекомендуют вложения в недвижимость. Когда в России мы слышим недвижимость, то речь сразу же идет про покупку «котлована», перепродажу дороже или сдачу в аренду квартиры после  бабушки.

Я уже высказывался  на счет того, что в конце 2019 года уже невыгодно вкладываться в недвижимость в России в городах миллионниках. Причин тут несколько:

  1. Ипотечные ставки будут постепенно снижаться
  2. Застройщики на волне бума построили слишком много жилья, на плаву их поддерживают разного рода государственные субсидии, повышающие спрос. Материнский капитал, военная ипотека, ипотека молодым(менее 6%), программа реновации.
  3. В варианте, когда существенная часть спроса живет за счет субсидий, брать жилье за 100% раздутой цены это так себе идея, аренда становится более доступным вариантом, при этом наличные деньги можно инвестировать и так вы быстрее выйдите на покупку собственного жилья.

В качестве инвестиции жилье в России потеряло свою привлекательность еще  в 2014, когда рубль обвалился, и долларовая стоимость жилья вместе с ним. Поэтому говоря про инвестиции в недвижимость мы будем иметь ввиду, конечно, REIT.

На бирже представлены ряд акций так называемых REIT Real Estate Investment Trust. Это компании, которые работают в виде фонда, который инвестирует в недвижимость. Такие компании есть на рынке США и на развитиых и развивающихся рынках.

Общая капитализация REIT индустрии составляет более 3 триллионов долларов, один триллион на рынке США. Трасты управляют недвижимостью в таких секторах как офисная, апартаменты, склады, торговые центры, медицинские центры, центры обработки данных, инфраструктурная недвижимость и отели.

Типичными представителями индустрии REIT являются акции таких компаний как Simon Property Group, Cedar Realty Trust, Essential Properties Realty Trust и др.

Естественно, состоятельным кротам, в таком развитом секторе американской и мировой  экономики придется долго ломать голову, чтобы выбрать акции конкретного траста. Излюбленными тут является именно Simon Property Group, но на фоне последнего падения их курса, и непонятных перспектив, эти акции выглядят не так привлекательно как раньше.

C REIT на рынке США есть нюанс в налогообложении, начиная с этого года дивиденды по этим акциям для нерезидентов облагаются 30% налогом, а рост стоимости при продаже 20% налогом.

В этом случае становятся намного привлекательнее акции ETF фондов на REIT компании, благо таких на бирже США предостаточно. Давайте посмотрим на пару таких фондов:

Vanguard Real Estate Index Fund ETF(VNQ)— это фонд в состав которого входят акции индекса MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index. В состав ETF входят только акции компаний из США, поэтому дивидендная доходность в нем не самая высокая 3,12% годовых с квартальными выплатами.

SPDR Dow Jones International Real Estate ETF (RWX)— фонд, который следует за индексом Dow Jones Global ex-U.S. Select Real Estate Securities Index, о составе фонда я уже писал подробно вот тут. Дивидендная доходность 4,77% при высокой и качественной диверсификации активов.

Плюсом ETF REIT является то, что налогообложение дивидендов и маржи после продажи стандартное как и с обычными акциями.

Выбирая для себя инвестиции в недвижимость обратите внимание на еще один фактор — лот покупки. В Тиньков Инвестиции ETF от Vanguard как более ликвидный инструмент продается лотами не менее 1000 долларов, а вот RWX начиная с 5000 долларов. При таких объемах будет достаточно сложно докупать эту позицию в портфель, но если вы инвестор на стеройдах, присмотритесь к этой бумаге.

UPDATE 26.06.2020: REIT компании пострадали от ограничений, связанных с коронавирусом, многие из компаний имеют огромную долговую нагрузку, так что инвестиции в отдельные бумаги на текущем уровне рынка и неопределенности в экономике выглядят очень рискованно. Оба фонда пока есть в моем портфеле в IB и будут продолжать закупаться по мере пополнения счета.